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2018年房地产众生相:分化的地产商、矫情炒房客、卖房保壳公司……
发布时间:2019-06-10
 

2018年的房地产市场已经落下帷幕,年初的一曲貌似高昂逐渐走低,悄然在年中转调低沉。

从房地产股价的过山车,到一二手房价倒挂,再到网红盘从排长队被热抢到售楼处被砸,一切宛如在戏中。

你在市场之中玩游戏,你也被游戏玩了。从地产商到炒房客,再到抛售房产求保壳的上市公司,以及在卖地中突围的地方政府,我们一起来看看。

2018年房地产众生相:分化的地产商、矫情炒房客、卖房保壳公司……


分化的地产商

2018年是地产商的偿债高峰期,金融去杠杆进一步加剧了地产商的资金链,故而求高周转有之,跑路有之,抱大腿有之,侥幸悲忧交织。

万科上半年因为一个10年180万租金的翡翠书院项目而刷屏,虽然饱受质疑,但不得不说这个项目无论是被逼上梁山,还是故意策划,结果还是不错的。到了9月份,万科又因为满会场的“活下去”标语亮了,连行业龙头万科都把活下去作为首要目标了,那么其他地产商还怎么活啊?

有人说万科矫情,是有那么一点,不过另一龙头碧桂园在2018年也是很紧张的。碧桂园4月的一份会议纪要流出,碧桂园董事局主席杨国强在该会议上强调,现在集团高周转太慢,要通宵完成图纸,摘牌即开工。在这高周转要求的背后,是碧桂园紧绷的资金链,2017年碧桂园总资产为10496.69亿元,总负债为9330.57亿元,资产负债率高达89%。

碧桂园2018年前11个月销售额依然占据榜首,达到了6738亿元,甩开第二名万科1300多亿元。这是强推周转率的结果,但另一个结果是2018年事故不断,品牌损伤太大,房屋质量也被业主所吐槽,把“五星级的家”改成了“五星期的家”。

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大佬们紧张,业界黑马泰禾集团的黄其森却在年初夸下一个海口——“2018年销售目标2000亿元,资产负债率降低到75%”。这惹得股价在黄老板夸下的海口之后的一个月里涨幅超过160%,但又过了6个月,基本又回到了原点。泰禾集团在2018年前11个月实现销售额1326亿元,2018年目标实现了66%,更重要的是年中仍有高达88.46%的资产负债率要去降,更有99%的股权被质押。这个海口保不准还要被笑一阵子。

有地产商撑不住了,2018年春节之后,华夏幸福被传资金链紧张,所谓谣言往往被证实,最终曾经对政府关系长袖善舞的王文学,在5个月股价腰斩、一片财务造假争议之后豁出去近20%股权,抱上平安的大腿换来137.7亿元。但是平安的投资可是有很多条件的,最直接的一点就是关于利润的对赌,3年之内华夏幸福的净利润要翻倍。这个压力实际很大,但如果财报调节的话或许是能行的。

最惨的当属那些倒闭跑路的,最具标杆的当属中弘股份的王永红,因为步子迈得太大扯着淡了,背负40亿元的债务竟然跑路了。2017年底中弘开始爆发大规模资金链危机,后续多笔债务逾期,员工工资被拖欠,高管纷纷离职。弘股份成为2018年第一个倒闭的上市地产商,还创造了一个记录——第一个因股价面值跌破1元而被强制退市的公司,一手股票合计21元,恰好能吃顿笔者写字楼的食堂。

2018年房地产众生相:分化的地产商、矫情炒房客、卖房保壳公司……


矫情的炒房客

近期网络上流传的一篇文章提到,一个之前月均收入超过20万的特级培训师,因为江浙一带的中小外贸企业老板业务在2018年黄了,因而其“高端培训”也就进行不下去而失业了,导致其“断供”了在安徽购置的一套新房,称还有两个孩子、四个老人要养,最近得切两片生姜贴脑门上止晕提神。

听起来很悲催,但实际上,根据上述文章粗略估算此人怎么也得有个八九套以上的房子,其中在杭州上海南京有几套房子在租,2017年以来陆续投资了4套房产,总共贷了1100多万。想到卖房来解决,却又舍不得卖上海的,外地的又卖不掉。

其实啊,这哪有什么悲催的,不就是矫情吗?手握十套房还要哭穷,也难怪文章评论区里一顿臭骂。纵然目前市场比较糟糕,但绝非没有成交,怕的只是降价不到位而已,舍不得割肉而已罢了。

可以说,这是一个典型炒房客的缩影。

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前几年不断加杠杆买买买,囤积了多套房源,而今市场一旦下行就撑不住了。11月里网传深圳出现大量房源断供被强制拍卖,引发市场一顿恐慌,后来官方辟谣称深圳半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右是因为年内加大了司法网拍的推广力度,网上录入的拍卖房源增加。

虽然被辟谣了,但断供是现实存在的。数据显示,2017年公积金贷款逾期总额为10.58亿元,同比上升34.6%。首先注意的是,这是公积金贷款逾期,一般来说公积金只用于一套房,而且额度有限,竟然出现了这么多逾期,让人警惕。其次是相比于2016年竟然增长了34.6%,这个比例比起房贷余额增长快多了。有理由相信2018年这个数会更高。

卖房保壳的上市公司

托前些年房地产市场飙涨的福,不少上市公司也加入了炒房大军,截止2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿,剔除房地产上市公司也有1696家上市公司拥有投资性房地产资产。

不务正业,加上经济下行,一些上市公司自然是撑不住了。不着急,卖点房子就可以了,2018年上市公司出售房产资产的公告次数有50多次,其中一些公司出售房产就能扭亏为盈,特别是在下半年呈现扎堆抛售房产现象。究其根源,是为了救急粉饰和拯救业绩,扮靓财务报表,摆脱亏损,从而达到保壳的目的。

这就引出一个经典的疑问——上市公司卖两套房就能扭亏为盈,那么究竟是A股市场还是房地产市场的泡沫更大呢?

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卖地中突围的地方政府

房子不好卖,地产商着急,地方政府也着急,毕竟很多城市超过50%的收入来源要靠卖地啊。

年中一个数据很吓人,原来2018年全国前7个月土地流拍近800宗,从历史上来看,这是土地招拍挂制度推行以来从未有过的情形,远胜于2014年那个房地产市场的寒冬,那样的一年里,全国土地市场总流拍宗数也只有345宗。

也很难想象这是出现在如火如荼的2018年土地拍卖市场上,但现实就是如此。好在地方政府也是因势利导,后续的土地出让限制也没以前那么多了,11月之后还玩起了卖地冲刺。

11月26日,北京将有13宗土地出让,起拍价295.19亿元,其中12宗宅地。11月,广州共计挂出24宗地块,出让土地面积230.15万平方米,起拍总价430多亿元。

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当然比卖地更重要的是要拿掉紧箍咒。12月以来,菏泽打响取消限售转让的第一枪,理由是近期菏泽市二手房交易价格同比增长较快。这就奇怪了,当初不就是为了限制房价上涨才限售转让的吗?而今又因此理由而取消,反正硬币的两面随便说。

菏泽之后,珠海降低了购房门槛,广州则把公寓限购松绑,同时放宽公积金的跨城购房使用。

没有理由不相信,这3个城市只是开了个头,2019年将会有更多的城市放开限购限售等,因为地方政府有太强的动力这么做了。但我们根据以往政策的变迁效应来看,很担心的是,一放就乱。

这就是房地产市场凛冬下的众生相,相比昔日的美国和日本,这应该还属于很温柔的情形,会不会更糟糕呢?2019年是给答案的时刻。

(本文首发于《中国房地产金融》,图片均源自网络)